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商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题

   转载 发?#38469;?#38388;2019-04-24 11:05:08   来源计兮网   举报
导读(一)关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题解释第3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立?#32422;?#25151;屋价格的确...

(一)关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

解释第3条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立?#32422;?#25151;屋价格的确定有重大影响的应当视为要约该说明和允诺?#35789;?#26410;载入商品房买卖合同亦应当视为合同内容当事人违反的应当承担违约责任因此出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时就应认定为要约1出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺2该允诺和说明具体确定3对商品房买卖合同的订立?#32422;?#25151;屋价格的确定有重大影响出卖人违反该内容的应承担违约责任

(二)关于认购协议与定金的问题

认购协议是广泛存在于商品房销售中的一?#27835;?#20070;与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关?#25285;?#32422;定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务只要当事人为缔结本约进行了磋商就履行了预约的义务而对于是否缔结了本约则在所不问一般情况下认购书中有定金条款是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金在性质上属于立约定金立约定金所担保的是定约行为双方当事人不能就本约条款协商一致的并不能一概认定为当事人拒绝订立本约而?#35270;?#23450;金罚则可以分为以下二种情况分别予以处理1如果双方争议的条款在认购协议中已经出现说明双方曾经为此达成一致意见双方在签订正式合同时即应当接受否则?#35789;?#20110;拒绝订立本约是对预约的违反因而可?#20801;视?#23450;金罚则2如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现当事人协商不成时不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定因而不?#35270;?#23450;金罚则定金应退还买受人

(三)关于办理房屋权属证书的问题

现因***发生的纠纷往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人***迟延为解决购房人在入住后长期拿不到房屋产权证书购房人无法行使房屋所有权合法权益遭受侵害的情况解释第十八条规定由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标?#25216;?#31639;?#20445;?#31532;十九条规定商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下如何认定***义务?#32422;?#20851;于违约金的计算标准如何确定的问题权属登记通常先由开发商完成初始登记之后才由各个买受人办理分户登记开发商负有的***义务主要分两部分一是初始登记时的办理义务二是买受人申办产权时其所承担的协办通知义务双方当事人在合同中没有约定违约金的按照解释的规定可以按照已付购房款的总额参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标?#25216;?#31639;

(四)关于双倍赔偿的问题

对房地产开发公司严重违反诚实信用原则损害买受人利益的恶意违约欺诈等行为解释?#20998;?#31532;8条第9条第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可?#35270;Q头?#24615;赔偿但买受人要求?#22836;?#24615;赔偿胜诉的很少原因很多其一是当事人对所发生的纠纷是否与解释规定的情形一致考虑不周诉讼的期望值过高遇纠纷就要求?#22836;?#24615;双倍赔偿导致败诉其二是开发商违规操作边开发边办理相应的行政审批?#20013;?#22914;出卖人交?#35835;?#25151;屋但无法办理产权证而在诉讼之前出卖人又取得了相关?#20013;?#20419;使商品房买卖合同的目的实现由于出卖人不及时告知买受人引发买受人诉讼后只得撤诉或败诉其三是各基层法院对?#22836;?#24615;赔偿理解不一致认为商品房买卖与其他消费有别不应在商品房买卖中?#35270;?#21452;倍赔偿因尺度把握不准导致在?#35270;Q头?#24615;赔偿时缩手缩?#29275;?#19981;敢大胆?#35270;֙?/p>

解释并非是对消法49条的直接?#35270;ã?#28040;法的?#35270;?#21069;提是欺诈解释规定的?#35270;Q头?#24615;赔偿的5种情形都是由于出卖方违背诚实信用原则欺骗消费者致使标的物无法交付或者标的物上具有某种瑕疵造成的这也就是说解释规定的商品房买卖中的?#22836;?#24615;赔偿?#35270;?#21407;则是卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后所应承担的责任而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任两者在?#35270;?#21069;提上有差距此外消法的双倍赔偿的结果和解释?#20998;?#30340;?#22836;?#24615;赔偿的结果也有不同解释的?#35270;?#32467;果是不超过已付购房款一倍?#20445;?#23558;?#22836;?#24615;赔偿的数额控制在已付房款的一倍以下?#20445;?#21644;消法的双倍赔偿明?#28304;?#22312;着差别应严格把握?#35270;֙?#35299;释规定的标准只?#24615;?#30001;欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除时可以请求?#22836;?#24615;赔偿即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息赔偿损失外还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任

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